Выбор подрядчика для строительства дома — задача не из легких.
Все подходят к этому вопросу по-разному. Одни обстоятельно изучают «родословные» строительных компаний, чтобы свести заботы о стройке к подписанию договора. Другие доверяют рекомендациям знакомых, у которых есть на примете проверенный прораб (бригадир, хозяин небольшой строительной фирмы). Третьи готовы сами руководить строительством, вооружившись популярными книжками, практическими советами, почерпнутыми в Интернете, и привлекая к выполнению разных видов работ специалистов всех уровней и профилей — от гастарбайтеров до консультантов, осуществляющих надзор за монтажом инженерного оборудования. Причем армия этих самых третьих постоянно растет. И вовсе не вследствие кризиса, и не из соображений экономии (в конечном счете стройка с постоянными переделками может встать дороже, нежели в других двух вариантах). Просто не переводятся в наших краях пассионарии, которым хочется сказать: «Это дом, который построил я!»
Везде есть свои плюсы и минусы. Вышесказанное не означает, что при первом варианте дом состоится, а при втором и третьем — нет. Но в любой ситуации будущему домовладельцу придется вступать либо в деловые отношения «заказчик—подрядчик», либо в трудовые «хозяин—работник».
Большому кораблю — большое плавание
Многие считают, что крупные строительные организации не размениваются по мелочам. Отчасти это верно. Большой организации попросту выгоднее заниматься объектами, где есть масштаб и размах. Ведь тогда намного легче контролировать ход и качество работ, решать вопросы с поставками и кадрами, инвестировать в домостроительные производства и недешевое оборудование для самостоятельного изготовления материалов. Еще год назад такие компании во что бы то ни стало стремились заключить договоры на крупные подряды, например застройку по типовым проектам коттеджных поселков.
Сегодня это все уже скорее теория: в новых, мягко говоря непростых, экономических условиях даже организации, преуспевшие в комплексной застройке коттеджных поселков, вынуждены существенно расширять и географию предложения, и спектр строительных услуг. Домостроительные предприятия, которые раньше декларировали, что работают только с институциональным заказчиком, сегодня заявляют, что готовы исполнить любые «капризы» частника, мечтающего о единственном и неповторимом доме. Хотя производители «каркасников», домов из профилированного бруса и пенобетона стремятся, чтобы и индивидуальный проект все же был в рамках отработанных практикой решений.
Это неплохо — как правило, качество работ у таких фирм на достойном уровне. С другой стороны, стоимость строительства в таком случае выше, ведь ко всему прочему приходится содержать штат офисных сотрудников (бухгалтеров, сметчиков, проектировщиков, инженерно-технических работников и т. д.), что обуславливает некоторую инертность структуры. Это минус. Любые корректировки проекта и строительства, изменение смет — все согласовывается намного дольше. Зато грамотная инженерно-техническая надстройка в известной степени гарантирует отсутствие неприятных сюрпризов или конструктивных переделок. А это уже большой плюс. К тому же такие фирмы всегда работают по договорам, а значит, заказчику есть с кого спрашивать.
Если для вас проблема строительства собственного дома сводится лишь к выбору подрядной организации, то нелишним будет попросить ее представителей показать готовые «фирменные» объекты. Не помешает и пообщаться со счастливыми домовладельцами. Выбор строительной технологии связан с выбором строительной компании. Если фирма, к примеру, специализируется на строительстве коттеджей из бруса, а вы поклонник «каркасников», будьте готовы к тому, что строительная организация может пойти вам навстречу (в условиях кризиса все становятся на удивление сговорчивыми). Но лучше все же обратиться в компанию, преуспевшую именно в каркасном строительстве. Ведь в любой технологии есть множество нюансов, которые познаются лишь с опытом. Возможно, прежде чем предложить вам «сэндвич»-панель с оптимальными теплофизическими свойствами либо устойчивый и качественный антисептик, специалисты перепробовали и отвергли множество вариантов.
Прораб Иваныч — знакомый знакомых
Часто подрядчиков выбирают, руководствуясь рекомендациями знакомых. Тут стоит оценить самих знакомых. Порой вам горячо рекомендуют не тех, кто хорошо работает, а своих родственников либо знакомых строителей (причем знакомых «по жизни», а не по опыту работы). Лучшим подрядчиком будет тот, чьи плоды творчества ваш знакомый продемонстрирует на собственном участке, сопроводив рекомендацией вроде: «Вот, Иваныч мне дом три года назад построил, за четыре месяца. И всем соседям строил. До сих пор никаких проблем…» Хотя качество работы строителей может меняться от сезона к сезону, и не всегда в лучшую сторону.
Обычно под рукой у такого умелого прораба «из местных», оперативно «разруливающего» вопросы стройки, настоящая сборная СССР из представителей некогда братских республик. И в «команде» идет непрерывная ротация кадров: одни заработали и вернулись на родину, другие приехали, и их надо учить.
Приготовьтесь, что вне зависимости от того, оформлен ли ваш подрядчик как индивидуальный предприниматель, имеет ли свой офис, готов ли сам приобретать материалы либо стремится возложить эту часть работы на вас, спросить с него за качество будет непросто. Чаще всего у «фирмы», ведущей три-четыре объекта в год, нет ни офиса, ни бухгалтерии, переговоры с директором ведутся прямо на вашем участке, смета составляется на коленке, а затем высылается вам в виде небольшой экселевской таблички. Пускай вас не вводит в заблуждение и то обстоятельство, что руководитель компании приехал в ваше садоводство на «мерсе» или «лексусе». Для активного строителя-«загородника» подержанная иномарка представительского класса — своего рода униформа.
Подобные подрядчики готовы строить что угодно и где угодно без проекта и серьезных инженерных изысканий, демонстрировать лояльность в вопросах цен. Однако, как показывает практика, в конце строительства смета изрядно увеличивается, потому что, как вам объясняют, «вы сэкономили на вагонке, купив некондицию, решили отделку (крышу, стены и т. п.) выполнить из другого материала, а это значительно более сложная (и дорогая) работа». Нанимая подрядчиков без проекта и сметы, заказчик не застрахован от риска дополнительных работ и расходов. Причем контроль нужен постоянный, за качество с таких работников можно спросить только по факту — обнаруженным в ходе стройки дефектам. Мы уже описывали в журнале характерную ситуацию: только отвернулись, а рабочие «забыли» положить в ячейки каркаса утеплитель (материал «Теплые стены каркасных домов», «ЗО» № 1, 2009, постоянный адрес статьи http://www.zagorod.spb.ru/articles/2565). И ведь многие летние недоделки проявятся только к началу следующего отопительного сезона. А кому же тогда предъявлять претензии? В лучшем случае рекомендованный друзьями прораб Иваныч найдет время заехать к вам в гости и пообещает все исправить. К слову, в наших краях немало Иванычей, строящих действительно неплохие срубы, дома из калиброванного бревна и бруса, пенобетона... Однако каркасное домостроение, где многое зависит от человеческого фактора, — не их конек.
На случай разногласий с прорабом Иванычем предусмотрены варианты договора под общим названием «Договор бытового подряда на ремонтно-строительные работы». В нем с нужной степенью детализации прописываются все возможные варианты развития строительных событий, условия (причины) увеличения стоимости работ, оговариваются «условия замены стройматериалов ненадлежащего качества в строго установленный срок», даже определяются понятия «стройматериалы», «качество стройматериалов». Устанавливается также порядок расчетов с подрядчиком от авансовых платежей до акта приемки и с учетом устранения всех выявленных недоделок. И много чего еще — ведь это ваши деньги и ваш дом: имеете право!
Что надо помнить, имея дело с прорабом Иванычем:деньги подрядчику следует выдавать строго под расписку, в которой, кроме его паспортных данных, должно быть указано, какая сумма и за что им получена. Порой после окончания работ к заказчику заглядывает рабочий, которому Иваныч «забыл» заплатить, и требует расчета. Для суда, конечно, такая расписка не аргумент, однако она позволяет направить разрушительную энергию «обиженного» работника по адресу.
Не искушайте. Если в задачи Иваныча входит закупка стройматериалов, методично требуйте товарный чек на каждый приобретенный им гвоздь. Будет обижаться — объясните, что это нужно для банка, где вы взяли кредит, для оценщика, как гарантия на материал и т. п. Если вы всем своим видом показываете безразличие к «матчасти», будьте готовы, что даже самый добросовестный подрядчик не устоит перед соблазном закинуть пару мешков вашего цемента или кубометр доски на другой объект.
«Насяльника, чего ругаешься?»
Не секрет, что дешевая, непритязательная в плане запросов и условий труда, а главное, умеющая все («ты только покажи как, начальник») рабочая сила — это гастарбайтеры. Их услугами не брезгуют даже самые крупные подрядчики, когда требуется что-нибудь вроде «круглое катать», «плоское таскать», а «сыпучее» перевозить из точки А в точку В. Всю грязную работу, как то: рытье котлована под фундамент, вал ненужных деревьев на участке, корчевание пней, осушение заболоченной береговой линии — давно уже выполняют приезжие. И обходится содержание на участке нацбригады универсалов гораздо дешевле, чем заказ спецтехники у местного автотранспортника.
А среди гастарбайтеров попадаются и работники с высшим (возможно, еще «советским») образованием и ответственным подходом к делу. У многих сегодняшних домовладельцев остались самые теплые воспоминания о добросовестных и не имеющих вредных привычек плотниках с Западной Украины. Есть узбеки — квалифицированные каменщики и в совершенстве освоившие отделку венецианской штукатуркой. Подрядная фирма за качество работы бригады спрашивает не с «вожака», а назначает своего начальника строительства или начальника объекта, который, в свою очередь, несет ответственность перед квалифицированным инженером-строителем или начальником проекта застройки фирмы. И уже тот — перед заказчиком.
Но коль скоро спрос на таких подрядчиков есть даже у строительных фирм, что уж говорить о частниках, искренне уповающих на всесоюзную любовь малых народов к «большому брату», а вместе с тем на существенную экономию. Однако хорошие работники – в большом дефиците, и их днем с огнем не найти. В «свободном полете», как правило, те, что приехали в Россию без необходимых знаний и опыта с намерением за сезон «срубить» денег — и обратно на солнечную родину. Чаще всего им абсолютно все равно, чем заниматься: грызть гранит домостроительной науки, постигать глубину кембрийских глин, класть плитку в ванной городской квартиры или бомбить на «копейке» в ночной час, — лишь бы платили. Безотказность, конечно, плюс, но обратной ее стороной оказываются многочисленные минусы: отсутствие квалификации, трудности перевода, помноженные на вечную азиатскую хитрецу (кивнет «да» и сделает по-своему). Сэкономленные деньги оборачиваются переделками, временем, потраченным на контроль и присмотр, нервами. Так вот, чтобы экономия себя оправдывала, бывалые заказчики с опытом этнопсихолога-практика советуют: прежде всего, не доверять. Все контролировать самому, и лучше приезжать на площадку внезапно, неожиданно, без предупреждения, чтобы у гастарбайтера было ощущение, что всевидящее око «большого брата» следит за ним неусыпно.
Как правило, для общения с заказчиком в бригаде гастарбайтеров есть человек, неплохо понимающий по-русски («неплохо» — для того чтобы в нужный момент прикинуться непонимающим). Бывает, представителем «трудового коллектива» является россиянин. Этот «промоутер» занимается первичным наймом работников по приезде в Россию, легализует их и трудоустраивает. Такой вариант бригады представляет для заказчика определенный риск. Во-первых, русский посредник между заказчиком и гастарбайтерами — это всегда мина замедленного действия. Для них он чужак. Во-вторых, бригадир «из местных» может превратиться в паразитирующую единицу, которая лишь получает свою долю и редко появляется в зоне работ. И в-третьих, национальная бригада в определенный момент почувствует себя достаточно опытной, чтобы не подчиняться чужаку, — и вот вам созрел межэтнический конфликт. Однако если вы все-таки наняли такую бригаду, не сочтите за труд подстраховаться и заключить с соотечественником письменный договор. Часто попадаются бригады с несколькими этническими пассионариями, формирующими некое подобие совета старейшин. Они представляют опасность по закону физики: большая масса этнических пассионариев неизменно перерастет в массу критическую.
Так или иначе, универсального рецепта поведения, позволяющего избежать проблем с подрядчиками, нет. Можно лишь свести к минимуму риск не получить результат, потеряв деньги. Для этого следует всего лишь соблюдать святое правило: заказчик платит только за выполненную работу. Лучший стимул качественной работы для подрядчика — обещанные деньги.
Об этом же говорит и Андрей Молотков, генеральный директор «ПулЭкспресс Инвест» (группа компаний PullExpress), который доверяет вопросы взаимоотношений с подрядчиками низшего звена своему начальнику участка или работнику, курирующему конкретное направление застройки: «Как правило, старший или бригадир у гастарбайтеров свой, местный. Над ним поставлен наш начальник участка, но и у того есть помощник, дублирующий контроль. С них мы и спрашиваем. Часто в наши края приезжают устраиваться на работу бригады из Пскова — с ними есть смысл подписывать какие-либо договоры. Что же касается национальных бригад, разумеется, никаких договоров, скажем, с группой таджиков или узбеков никто не подписывает. Мы обеспечиваем легальное пребывание приезжих в России, у них есть соответствующие документы. И пока случаев, требующих принятия экстраординарных мер взыскания за ненадлежащее качество выполнения работ, не было. Надо переделать — переделывают. Не умеют чего-то — учим. Некоторые национальные бригады подрядчиков прекрасно зарекомендовали себя, и мы переводим их с объекта на объект — к примеру, есть у нас узбекская бригада каменщиков-профессионалов. Вместе с тем иные российские подрядчики, бывает, такого натворят, что дел с ними стараемся не иметь. Платежи производятся только по факту выполненных работ. Денег обычно не даем, если только на продукты и прочие текущие расходы. Чаще просто обеспечиваем подрядчиков всем необходимым для жизни».
Проблемы взаимоотношений с джамшудами:
Привлекая к работе восточных соседей, четко обозначайте фронт работ. Если вы неопределенным жестом обрисуете поляну, которую следует очистить от сухостоя, пней и строительного мусора, будьте готовы к тому, что они рьяно возьмутся за работу, сделают небольшой участок, а потом скажут: «Хозяин, надо бы прибавить…» Или камни и мусор уберут, а пни оставят («Не договаривались!»). Чтобы не тратить деньги впустую, лучше разбить территорию на квадраты (примерно по сотке-две), обозначив границы каждого веревками и колышками. Перед очисткой каждого следует четко объяснить старшему (тому, с кем обычно договариваются о цене), какой результат вы хотите получить. То есть указать место, где должны быть сложены крупные стволы, пни, камни, сухостой; пометить куском веревки деревья, которые должны остаться на обработанном участке после окончания работ. Если вы сойдетесь в цене, не беспокойтесь: все будет выполнено аккуратно и в срок. В зависимости от сложности обработка «восточным экскаватором» одной сотки земли в прошлом году стоила от 2000 руб. (уборка сухостоя, кустарника, корчевание двух-трех пней) до 6000 (крупные пни, разборка завалов, перемещение больших земляных масс).
Следует иметь в виду, что КоАП РФ предусматривает суровые санкции для нарушителей миграционного законодательства. В частности, за предоставление нелегалам торговых, складских и других помещений владельцу помещения придется отдать в казну от 45 до 800 тыс. руб. Крупные строительные организации легко решают этот вопрос. Но если вы по доброте душевной приютили в бытовке рабочих из ближнего зарубежья, которые «не успели» получить регистрацию и разрешение на работу в РФ, у вас при участии соседей могут возникнуть серьезные проблемы с милицией и миграционными службами.
Тотальный контроль
Как поделился специалист, курирующий строительство коттеджного поселка под Петербургом, при правильном подходе можно и в строительстве частного дома обойтись без накладок и свести риск найма «не тех» подрядчиков к минимуму. Главное, чтобы рабочие, независимо от квалификации (она, как известно, на лице не отражается), получали четкие указания, проект реализовывался по выверенным чертежам, а контроль осуществляли компетентные специалисты.
Хорошая организация строительства предполагает прежде всего заказ проекта, за качество которого отвечает проектировщик. При необходимости заказываются дополнительные инженерные изыскания, специальная экспертиза, и высококлассные специалисты все еще раз перепроверяют и пересчитывают. К реализации объектов повышенной сложности желательно привлечь и специализированную фирму для технадзора. Она отследит соответствие строительства проекту, соблюдение необходимых норм, не допустит проведения «скрытых работ». Подобный контроль, как правило, сопровождается соответствующим документооборотом: организация технадзора подписывает все акты и в дальнейшем несет полную ответственность за качество строительства.
Специфику составления договора с подрядными организациями в общих чертах описывает начальник юридического отдела ООО «УК Ремис» Татьяна Александрова: «При заключении договора строительного подряда должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям, согласно ст. 432 ГК РФ. Конечно же, первое необходимое условие любого договора — его предмет, сроки выполнения работ и цена. При отсутствии соглашения по указанным условиям договор считается незаключенным. Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее в назначенный срок явно невозможно, то на основании п. 2 ст. 715 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. Если заказчик обнаружил недостатки в работе, допущенные по вине подрядчика, то подрядчик обязан устранить их за счет собственных средств в сроки, предусмотренные договором подряда и ГК РФ».
По материалам сайта: zagorod.spb.ru
Вернутся к выбору Советы юриста