Ремонт - готовим плацдарм: покупаем квартиру. Часть 1 - Вопросы выбора.
Более 80% Заказчиков, которые задумываются над капитальным ремонтом, собственную жилплощадь покупают. Прочим она достается по наследству или в результате «рокировки» в семье - молодые получают «свой кусок» от активов семьи. Результатом становится жилье с определенными параметрами, которые надо привести в оптимальное для проживания состояние - желательно с учетом современных технологий и собственными представлениями о комфорте.
Не все, увы, становятся счастливыми обладателями «стройвариантов». И не все, кстати, «стройвары» имеют удобную планировку и широкие перспективы для ее изменения. Поэтому будем рассматривать все варианты и находить пути решения любых сложных ситуаций.
Как правило, полученный результат ремонта находится в прямой зависимости от «исходных данных»:
типа дома, в котором находится квартира
перспективных возможностей самой квартиры
целей ремонта
представлений о комфортной жизни
бюджета, выделяемого на ремонт
«команды», которая берется за его осуществление
ОСОБЕННОСТИ МУНИЦИПАЛЬНОГО РЕМОНТА
Ни для кого не секрет, что некоторые застройщики предлагают квартиры «под ключ». Стоимость квадратного метра увеличивается при этом приметно на 15-20%. Если квартира приобретается как инвестиция для последующей сдачи в недорогую аренду, это имеет разумный смысл. Другая ситуация, когда имеет смысл согласиться - жилье социального типа (расселение, льготники и пр.). И самый крайний случай - полное отсутствие средств на собственное финансирование ремонта. Всем прочим категориям граждан следует помнить о том, что качество работ и материалов часто бывает сомнительно. А об удобстве расположения инженерных систем (сантехники, электрики, газового оборудования и освещения) просто можно забыть. В принципе строителей можно понять - они мыслят масштабно и подстраиваться под конкретного потребителя не собираются. В результате вы получаете типовую квартиру - «привет из совка». Но если по причине улучшения финансовых перспектив вы когда-либо задумаетесь об обновлении такой квартиры, готовьтесь к капитальному ремонту - с соответствующими затратами (переделывать придется все!).
МЕЧТАТЬ НЕ ВРЕДНО… (Об идеальной планировке)
Если вы думаете, что она рождается только после тесного и длительного общения с дизайнером, поспешим вас обрадовать: в принципе встречаются «редкие особи». Некоторые (даже не самые «элитные») дома спроектированы на удивление грамотно и рационально. Как это обычно выглядит:
соотношение между жилой и общей площадью должно находиться в следующих диапазонах: для однокомнатных квартир - 2,2:2,5; для двухкомнатных - 1,7:2; для трехкомнатных - 1,5:1,8; для четырехкомнатных квартир - 1,4:1,7.
приближение помещений к квадратной форме. Оптимальное соотношение длины и ширины помещений должно быть 1:1 или 1:1,5. Совсем не приветствуются неправильные формы комнат - треугольные, шестиугольные, исключение составляют лишь комнаты с эркерами.
площади жилых комнат для комфортного проживания должны быть не меньше 15 кв. м, а в идеале - от 17 до 30 кв. м
окна должны обеспечивать хорошее освещение, обязательно должны быть лоджии или балконы, особенно в спальных комнатах и кухне, расположенных на солнечной стороне дома.
желательно, чтобы окна квартиры выходили на две стороны дома - это обеспечит достаточную проветриваемость квартиры.
в квартире должны быть подсобные помещения - темная комната, гардеробные. Чем больше комнат в квартире, тем больше должно быть подсобных помещений. Хорошее соотношение - одна гардеробная на две спальных комнаты и одна темная комната на 3-4 жилых комнаты.
квартира должна четко зонироваться на гостевую и приватную части
от входа в квартиру идет холл, по сторонам которого располагаются гостевой санузел, темная комната - кладовка, кухня и гостиная
спальные и детские комнаты, большой раздельный санузел должны располагаться в дальней от входа части квартиры. Там же размещаются и гардеробные для этих жилых комнат.
гостевые помещения могут быть дополнены столовой, бильярдной, каминной, библиотекой и т. п. Приватную часть могут дополнять кабинет, будуар, тренажерная.
РАСШИРЯЕМ ГОРИЗОНТЫ
Нередко приходится сталкиваться с ситуацией, когда требуется «квартирная арифметика» - т.е. изменение количества жилых помещений в квартире. Для современного дома актуален вариант «из 1 в 2» т.е. изначально однокомнатную квартиру достаточно большой площади (более 50 кв.м) планируется сделать двухкомнатной. Для домов старой постройки применяется метод увеличения площади комнат за счет сокращения их количества. Из стандартной «трешки» (57-65кв.м) можно сделать достаточно комфортную «двушку», а из обычной «двушки» (42-50 кв.м) - просторную студию. Итак, ситуации:
«найди дешевле». Разумные граждане обращают прежде всего внимание на тип дома и инфраструктуру района. Однокомнатные квартиры в современном кирпиче и монолите можно найти порядка 50-60 кв.м. Порадуемся за холостяков, приобретающих такие квартиры для вольготной «свободной жизни». Тем не менее, молодым семьям, в том числе с детьми, этот вариант подходит прекрасно, если к ремонту «подойти с умом».
«почувствуйте разницу». Обратный вариант - превращение стандартной «двушки» или даже «трешки» в комфортную «студию».
«простор, свобода и комфорт». Достаточно большая площадь в целом, разделенная на мелкие коморки в сочетании с нефункциональным «совковым» коридором - достаточно убогое зрелище. Поэтому если вам досталось такое жилье, а состав семьи достаточно однороден (муж, жена, дети) - имеет смысл уменьшить количество помещений в обмен на комфорт.
«под крышей дома твоего». Подавляющее большинство наших сограждан негативно относятся к последним этажам многоэтажных домов, и на это есть справедливые аргументы в виде вечно протекающей крыши. Тем не менее, встречаются удачные варианты освоения этого проблемного пространства - сооружение и приобретение мансардных и техэтажей, столь популярное на Западе, всегда носило определенный оттенок романтики .
«неформальные метры». Присоединение лоджий к жилым комнатам и кухням с некоторых пор стало «доброй традицией». Предполагается, что узаконение возможно, а укрепление проемов произведено в соответствии со СНИПами и ГОСТами. Однако, перед началом всех работ следует все же просчитать «экономическую целесообразность» будущих вложений - если ширина лоджии менее 1.5 м, вряд ли она существенно изменит облик комнаты.
А напоследок, хочется обнадежить всех, кто приобретает себе жилье. Пусть изначально все находятся в разных условиях, в конечном итоге важно не это, а то, сколько «души» вы вложите в создание своего интерьера. И не секрет, что в некоторых «хоромах» чувствуешь себя неуютно, напротив, другие, не такие «роскошные» производят гораздо более приятное, комфортное впечатление. Многое зависит и от вас, как Заказчика, и от Команды, которая будет сопровождать вас на пути к «Новому Дому».
Ремонт - готовим плацдарм: покупаем квартиру. Часть 2 - Легенда о голых стенах.
Существует мнение, что наши автомобили собираются так, чтобы потом заработать на запчастях. Соответственно, не следует удивляться аналогичному подходу к строительству: «наши» дома строятся для того, чтобы тут же переделать все до конструкций. Что собственно и составляет суть ремонта.
Популярные нынче вопросы участия в «долевом строительстве» оставим за рамками данной статьи - о них и так пишут все кому не лень. Предположим, все юридические вопросы решены положительно. С учетом повальной задержки со сроками сдачи объектов, наши «дольщики» готовы подписать любые акты, лишь бы побыстрее въехать в свою собственность. Чем и пользуются застройщики. Хотя есть некоторые позиции, которые можно отстаивать даже в суде. В конечном итоге решение - за вами.
Итак, на что следует обратить пристальное внимание:
разводка сантехники - обязательное наличие стояков канализации и выводов под горячую и холодную воду, разводка под полотенцесушитель с кранами - приветствуется, установленные водяные счетчики - достаточно большая редкость
вентиляция - наличие открытых вентиляционных выходов в кухне и санузле
электрика - если не собираетесь ее менять полностью - должны быть видны места прокладки кабеля и распредкоробки
отопление - в некоторых (чаще элитных) домах разводка отопительных систем проходит под стяжкой, чтобы не повредить ее при монтаже перегородок и фанеры должна присутствовать схема ее укладки с размерами
стяжка - по определению быть должна, но если высота потолков критична, имеет смысл от нее отказаться (чтобы потом не сбивать), в ходе ремонта вам все равно придется делать ее заново (исключение составляет стяжка в элитных домах, которая делается сразу по маякам)
штукатурка - если предполагаемый ремонт не подпадает под категорию «эконом», можно отказаться и от нее (опять же следует выравнивать стены по маякам); если где-то запланирована известковая штукатурка - постарайтесь избежать ее появления на ваших стенах (она, как правило плохо сцепляется с сухими смесями на основе гипса, которыми сейчас работают большинство строителей, сбивать ее - неблагодарное дело, поэтому придется зашивать стену гипсокартонном)
внешние стены - по ряду договоров застройщик обязан их утеплить, но это встречается нечасто
внутренние перегородки - если вам повезет, можно будет «уговорить» застройщика сразу согласовать именно ваш вариант, планируя сносить большую их часть, не забудьте, что слом и вынос-вывоз мусора тоже стоит денег
в принятой вами квартире не должно быть «кратеров» цемента, холмиков песка и ржавой арматуры - по причине того, что эти материалы имеют очень ограниченный срок годности, а вывозить после строителей вам придется за свои «кровные»
И тем не менее, многие предпочитают покупать именно стройварианты. Принципиальные достоинства их в следующем:
отсутствие истории предыдущих жильцов
свежий фасад и новые коммуникации
современная планировка (соотношение общей площади к жилой примерно 2:1, немаленькая кухня - от 8 до 16 кв.м, часто наличие просторного холла, достаточно большой санузел или два)
социальная однородность жильцов
современные лифты и нередко - системы безопасности
перспективы придомового благоустройства территории
наличие управляющей компании
К временным минусам относятся:
затяжной (иногда на годы) ремонт соседей и, соответственно, периодические поломки и остановки лифтов
если дом не относится к точечной застройке внутри существующего жилого квартала (как правило, в центре города), а сооружается целый квартал в «спальном районе» - инфраструктура долго остается неразвитой (остановки, школы, магазины, рынки и пр.)
если вам «посчастливилось» стать обладателем «первой очереди» жилого комплекса, приготовьтесь еще пару лет взирать на соседскую стройку и слушать шум работающих механизмов
для некоторых типов домов характерная неравномерная «усадка», поэтому существуют ограничения на применение определенных отделочных материалов и технологий в течение 2-3 лет с момента постройки дома
МЫ СТРОИЛИ, СТРОИЛИ… (Цена вопроса)
Высокая ценовая категория.
Самый оптимальный вариант - свежесданный каркасно-монолитный дом. Главное качество - индивидуальность каждого из них. Благодаря уникальной технологии в нем практически отсутствуют несущие стены (они заменены колоннами), благодаря чему появляется неоспоримое преимущество - планировки возможны на любой вкус. В сочетании с панорамным остеклением или наличием интересных решений оконных проемов в виде эркеров и больших лоджий этот тип дома, как правило, становится самым дорогостоящим при покупке. Монолитные дома легче кирпичных, поэтому могут возводиться до 30 этажей. Стены и перекрытия тоньше, соответственно увеличивается высота этажей и площади квартир. Еще одно преимущество каркасных домов - возможность сооружения многоуровневых элитных квартир, площадь которых может приближаться к размерам немаленького загородного дома. Что касается исходных планировок, то они, как правило, свободные - без внутренних перегородок. Пространство для полета фантазии достается безграничное. Принципиально разных подходов к последующей (индивидуальной) планировке существует три: классический (четкое разграничение по комнатам), революционный (лофт, «open space») и компромиссный (разделение на две части - гостевую - открытую и приватную - закрытую).
Следующий прекрасный вариант - кирпичный монолит. В том, что касается планировок, похож на каркасный монолит, удобное добавление - подземная парковка. Фасады дольше сохраняют приятный вид, а стоимость ремонта немного дешевле, чем в каркасном монолите. В особом почете у граждан со стабильно высоким уровнем дохода, склонным доверять классическим технологиям. Если застройщик не отличается масштабами, можно покупать на этапе готовности половины этажей. Существует мнение, что потом дешевле достроить, чем «заморозить».
Средняя ценовая категория.
«Новая панель». Благодаря разработкам последних лет, в ней практически решены такие проблемные места, как межпанельные швы и теплоизоляция. С учетом скорости возведения конструкции «под ключ» (6-12 месяцев) и себестоимости квадратного метра, можно понять, почему «новые панели» вполне конкурентоспособны. Просторные (по сравнению с предшественниками) площади квартир, наличие двух санузлов, большая кухня и лоджия (иногда - две), разнообразные планировочные решения и цвета фасадов - все это представляется вполне достойным вариантом для желающих поселиться в «спальном районе». К тому же стоимость ремонта «новой панели» часто бывает дешевле ремонта «нового монолита». Если вам нужна большая квартира в кратчайшие сроки, а средства на это выделяются не запредельные, имеет смысл приобретать у надежных застройщиков на этапе 2-3 этажа.
Ремонт - готовим плацдарм: покупаем квартиру. Часть 3 - Как не вляпаться в историю.
Мы продолжаем разговор о том, какие существуют типы домов, и на что следует обращать внимание при покупке квартиры. Ведь от ее потенциальных возможностей напрямую зависит результат ремонта и тот уровень жизни, который вы получите.
Может случиться так, что в любимом вами районе просто не строятся новые дома (или строятся в недостаточном количестве, или цены - запредельны). Вполне вероятно, что вам не по душе “минусы” новых районов - неразвитая инфраструктура, отсутствие благоутройства территории, хронический ремонт у соседей. Или вам по средствам приобрести часть исторического особняка с изысканным фасадом. А может вам эта квартира досталась по наследству…
Одним словом, есть масса причин, по которым ремонт “вторичного жилья”всегда будет востребованной темой. Предположим, вы еще стоите перед проблемой выбора квартиры. И перед тем, как вложить в покупку деньги, хотели бы знать “во что ввязываетесь”.
Средняя ценовая ниша - верхний уровень.
«Кирпич» и «каркасный монолит» 80-90х годов прошлого столетия громко назывался «улучшенка» и, как правило, строился в 9-14 этажей. По сравнению с предыдущим «массовым вариантом» - «хрущевками» здесь действительно налицо прогресс - кухни «достигают» 8 кв.м, комнаты становятся раздельными, как и санузлы. Естественно, в домах появляются лифты, центральное отопление и горячее водоснабжение, а в некоторых - даже мусоропроводы. В принципе, если это действительно «улучшенка», а не просто 9-этажка-свечка с параметрами скворечника, то даже без глобальной реконструкции в ней вполне можно жить. А если не пожалеть денег на капремонт, реально получить вполне комфортное жилье не в самом отдаленном районе города с хорошо развитой инфраструктурой.
Средняя ценовая ниша - нижний уровень.
«Старая панель» в 9-этажках. Технология панельного домостроения родилась в 1960-х годах. В те времена не посчитали целесообразным тратить деньги на дальнейшую разработку идеи «ускоренного» типового строительства. Использовать ее в полную силу, разрабатывать и дорабатывать строительные фирмы начали лишь в последнее десятилетие. Что касается первенцев индустриальной застройки, то они все как один страдают плохой теплоизоляцией, удручающим состоянием фасадов, абсолютным единообразием планировок (что при сложности частичного демонтажа панели становится болезнью неизлечимой). Однако большинство творчески мыслящих граждан уже открыли путь к улучшению «внутреннего мира» старых панелей: кладовка при входе демонтируется и ее пространство неплохо увеличивает кухню (до 12 кв.м). Особо азартные рискнули объединить смежные санузлы и в результате получить один, но довольно просторный. Во всем прочем приходится довольствоваться существующим положением вещей. Однако «экономичная» цена (в сравнении с новыми панелями и кирпичными «улучшенками») делает «старые панели» вполне пригодным объектом для покупки в случае ограниченности денежных средств.
«Сталинки» возводились в 30-50гг 20 века. Первоначально задумывались как «советский ампир», и на центральных проспектах крупных старых городов они действительно производят должное впечатление. По аналогии с ними в те же годы строились более скромные по исполнению фасадов, но тоже вполне достойные 5-6 этажки. До начала масштабного строительства на рубеже веков эти дома пользовались заслуженным спросом благодаря высоким потолкам и приличным размерам комнат и кухонь. Правда есть существенный недостаток - длинные коридоры, который, впрочем, можно обратить на пользу дела. Проблемные места - старые коммуникации, столярка, перекрытия. А с учетом того, что многие из этих домов раньше были коммуналками, немалый минус несет разнородное социальное окружение. Однако тем, кто предпочитает жить рядом с историческим центром и готов затратить определенные средства, можно попытаться и обжить заново эти дома «с историей». Соответственно, любой «исторический» стиль здесь будет уместен.
Нижняя ценовая ниша.
«Хрущевки» и «брежневки». Кирпичные четырех- и пятиэтажки, возведенные в 60-70гг прошлого столетия для массового решения «квартирного вопроса». Как правило, на первых этажах холодно и нет балконов/лоджий, а на верхних - жарко и протекает крыша. Кухни потрясающе «мелкие» 5-6 кв.м, раздельный санузел и несмежные комнаты - достаточная редкость. Плюсы все же есть (по сравнению с панелью тех же лет постройки). Во-первых, материал внешних стен - все-таки кирпич, дающий хорошую тепло- и звукоизоляцию, во-вторых, несущие стены - только по периметру, между комнатами - легкие гипсовые перегородки. Самый радикальный подход к ремонту - снести все до основания, а затем построить заново. Он же - единственно эффективный. Из 1-2 комнатной квартиры получается неплохая «студия». Из 3-4 комнатной - вполне достойная «двушка» с просторной кухней-столовой. Лучше всего (как и в прочих типах домов) поддаются перепланировке прямоугольные в плане и угловые квартиры. В стилевом отношении вполне подходят спокойная классика и столь же спокойный современный стиль без излишества мебели и декора.
«Старая панель» в 5-этажках гораздо худший вариант, чем ее коллега-кирпич. Во-первых, извечная проблема межплиточных швов и жуткое состояние фасада с облупившейся «мозаикой». Вторая «беда» состоит в принципиальной сложности демонтажа панельных конструкций (даже частично!), а в этих сериях домов даже межкомнатные стены могут быть несущими. Что сводит на нет все попытки рационального планирования пространства. Выводы делайте сами.
«Старый фонд». Как правило, делится на две неравные категории. Первая сродни антиквариату, если довести его до ума. Жилье дореволюционной постройки в историческом центре представляет собой бывшие частные особняки и «доходные дома» в 2-3 этажа. Чаще всего такие памятники архитектуры уже «взяты под контроль» банками и крупными инвесторами. Однако те, что не выкуплены полностью, еще представляют «лакомый кусочек» для любителей старины. В таких квартирах заложен большой потенциал для создания роскошных классических интерьеров, к тому же их фасад - отдельная тема для разговора. Следует только приготовиться к тому, что инженерные системы, возможно, придется менять во всем (!) доме по причине крайней ветхости. Вторая категория старых зданий никакой ценности, кроме высоких потолков, не представляет. И, если вы не относитесь к любителям острых бытовых ощущений, не советую пытаться сделать из них «конфетку».
Кроме всего вышеперечисленного, существуют еще «штучные особи», которые покупают редко по причине того, что «доведение их до ума» стоит несколько иных вложений, чем стандартный вариант ремонта. Это освоение верхних этажей - мансарды, пентхаусы (стройварианты), современная малоэтажная застройка - таунхаусы, а также - двухуровневые квартиры….